Comment aménager vos combles : plan d’aménagement, démarches, prix et délais

Aménager des combles est une idée séduisante pour quiconque cherche à maximiser la surface plancher disponible de son logement en ajoutant une pièce supplémentaire. Vous souhaitez créer une chambre, un bureau, une salle de jeux, une salle de bains, ou simplement un havre de paix au grenier, un comble aménagé offre une multitude d’options pour enrichir votre espace de vie à moindre prix.

Mais avant de se lancer, il faut à minima s’informer sur comment les aménager, le prix que cela va couter, les déclarations administratives et combien de temps cela va prendre pour assurer une transformation conforme et optimisée.

Aménageable ou non-aménageable ? Avant d’entamer tout projet d’aménagement des combles perdus, une évaluation minutieuse de leur état actuel et de leur potentiel est cruciale.

• Quelle Hauteur sous plafond ? : La hauteur disponible est un critère déterminant. Pour que les combles soient aménageables, l’étage doit offrir une hauteur intérieure sous faîtage d’au moins 1,80 m sur une grande partie de sa surface. Cette hauteur permet d’assurer un confort d’usage et de créer des pièces de surface habitable (Carrez).
• La Pente de toit est-elle bonne ? : La pente de la toiture influence directement la surface plancher habitable créable. Une pente supérieure à 30/35 degré est généralement favorable à l’aménagement, offrant suffisamment d’auteur sous les rampants pour se déplacer confortablement sur les toits en faible pente.
• Que faire des Conduit de cheminée ? : L’état et l’emplacement des conduits de cheminée vont influencer l’aménagement. Ils doivent être inspectés pour s’assurer de leur intégrité structurelle et de leur conformité avec les normes de sécurité en vigueur. Il est aussi important de considérer l’impact esthétique et fonctionnel du conduit sur l’aménagement prévu, en évaluant les options pour son intégration ou sa modification.
• Puis-je abattre les Murs porteurs du comble ? : L’identification et l’évaluation des murs porteurs sont indispensables avant toute modification structurelle de combles. Ces murs soutiennent le poids de la charpente et jouent un rôle crucial dans la stabilité de l’ensemble de la construction. Avant de procéder à l’aménagement des combles, il est nécessaire de consulter un ingénieur en structure pour déterminer si des renforcements sont requis.
• Faut-il modifier la charpente ? : L’évaluation de la charpente est une étape primordiale avant d’entamer l’aménagement des combles. Une inspection minutieuse est requise pour détecter la présence de parasites, tels que termites ou capricornes, et de moisissures qui pourraient compromettre la solidité de la structure. Par ailleurs, le type de charpente influence grandement les possibilités d’aménagement. Les combles disposant d’une charpente traditionnelle, caractérisée par de larges poutres espacées, offrent une flexibilité supérieure pour l’aménagement comparativement à ceux équipés de fermettes industrielles.
• La Solidité du plancher est-elle suffisante ? : Le plancher de vos combles doit être capable de supporter le poids des nouveaux aménagements et de l’usage prévu, le poids de l’aménagement minimum à supporter est de 150 kg par m² soit, 20 % de charge permanente (30 kg/m²) et 80 % de charge temporaire). Il peut être nécessaire de le renforcer, de l’abaisser, voire de le reconstruire, pour garantir sécurité, habitabilité et confort.

La transformation des combles de son habitation en une nouvelle pièce et surface plancher nécessite un aménagement du plan pour maximiser l’utilisation de chaque centimètre carré disponible sous les toits inclinés.

• Analyse de l’espace : Commencez par mesurer précisément les dimensions des combles, en tenant compte des zones de hauteur réduite sous les pentes. N’oubliez pas que vous allez devoir isoler toute la surface, il faut donc prendre en compte les épaisseurs que cela va prendre. Cela vous aidera à identifier les zones exploitables pour des activités spécifiques ou du rangement.
• Utilisation des toitures en sous-pentes : Les rampants de toiture et pied de pente sous 0.8 m peuvent être transformés en rangements sur mesure, et sous 1.2 m en espaces de lecture, de couchage, ou intégrer des éléments de mobilier adaptés.
• Lumière naturelle : Maximisez l’apport en lumière naturelle à travers l’installation de fenêtres de toit. Cela agrandira visuellement les combles et améliorera le bien-être des occupants. N’oubliez pas, qu’ajouter et modifier une fenêtre de toit est soumise à demande et déclaration.

Découvrez nos projets d’aménagement de combles, illustrés par des transformations concrètes. Nous partageons des conseils pour optimiser l’espace et transformer votre grenier en un lieu de vie idéal, adapté à vos besoins.

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• Choix de l’escalier : L’escalier n’est pas seulement un moyen d’accès ; il doit s’intégrer harmonieusement à la décoration des deux niveaux et contribuer à la fluidité de la circulation, pensez que vous allez un jour devoir y passer par exemple avec un sommier… Optez pour un escalier droit ou tournant selon la surface plancher disponible. Les escaliers hélicoïdaux ou à pas décalés peuvent être une solution pour les espaces restreints.
• Emplacement stratégique : Ne gâchez pas vos m² habitables (Carrez), L’escalier doit être positionné à un endroit qui optimise l’espace au sol des deux niveaux et facilite l’accès à la nouvelle pièce du comble. Une étude préalable permettra de déterminer le meilleur emplacement en tenant compte des contraintes de la structure existante et techniques sans gâcher de m² Carrez (habitable), ce qui maximisera le prix de revente de votre logement.

• Suite parentale : Transformez cet étage additionnel de vos combles en une suite parentale avec chambre, salle de bain, et dressing, augmentera considérablement la surface habitable de votre maison ou de votre domicile. C’est l’occasion de créer un espace privé et calme, séparé des autres pièces.
• Salle de jeux : Les combles peuvent devenir un espace ludique et sécurisé pour les enfants. Pensez à des solutions de rangement intégrées pour les jouets et à des zones de jeu adaptées à leur âge.
• Salon cosy : Un salon sous les combles offre un cadre intime pour la détente ou la réception. Les poutres apparentes et la lumière zénithale contribuent à créer une atmosphère chaleureuse.
• Bureau : Avec le télétravail qui gagne en popularité, aménager un bureau sous les combles peut être la solution idéale pour travailler au calme, à l’écart des distractions du quotidien.
• Mobilier sur mesure : Profitez des espaces de toiture en sous pente pour des solutions de rangement sur mesure, comme des placards, des étagères, ou des tiroirs coulissants, qui s’adaptent parfaitement aux contours de la toiture.
• Zones fonctionnelles : Assignez des fonctions spécifiques aux espaces sous pente, telles qu’un coin lecture, un espace de travail avec un bureau intégré, ou même un coin détente avec des coussins et un bon éclairage.
• Optimisation de l’espace vertical : N’oubliez pas d’exploiter la hauteur sous plafond maximale pour des installations verticales comme des bibliothèques ou des systèmes de rangements hauts.

L’aménagement de combles d’au-dessus de son domicile est un projet qui nécessite un investissement financier significatif. Le coût varie grandement en fonction de divers facteurs, incluant la surface plancher à aménager, l’état initial des combles, les modifications structurelles requises, et les finitions choisies. Voici une estimation des coûts impliqués pour vous aider à budgétiser votre projet :

Coût global : Le prix moyen pour l’aménagement de combles peut varier de 800€ à 2 600€ par mètre carré. Cette fourchette prend en compte les travaux de base à ceux plus complexes et haut de gamme.

• Isolation des combles : L’isolation optimale des combles est un élément crucial de l’aménagement des combles. Le coût pour isoler efficacement peut varier entre 65€ et 130€ par mètre carré pour une isolation par l’intérieur, et peut aller jusqu’à 400€ par mètre carré pour une isolation par l’extérieur (méthode Sarking, par exemple).
• Chauffage des combles : Installer un nouveau système de chauffage adapté à votre nouvel espace ou prolonger le chauffage existant peut coûter entre 800€ et 5 000€, en fonction du système choisi (radiateurs électriques, extension du chauffage central, pompe à chaleur, etc.).
• Modifications structurelles : Les coûts peuvent s’élever rapidement si des modifications structurelles sont importantes (renforcement de plancher, modification de la charpente, création d’ouvertures pour des fenêtres de toit). Ces travaux peuvent varier de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros, en fonction de la complexité et de l’ampleur des modifications.
• Autres coûts : La création d’une salle de bain, l’installation électrique, la pose d’escalier, et les finitions (revêtements de sols, peinture, etc.) sont autant de postes de dépense à prévoir. Chacun de ces éléments peut coûter de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, selon les choix de matériaux et le niveau de finition désiré.

Pour une estimation plus parlante, prenons l’exemple d’un comble aménages de 40 m² :

• Isolation : 3 250€ à 6 500€
• Chauffage : 2 000€ à 5 000€
• Modifications structurelles : 10 000€ à 30 000€ (très variable)
• Finitions et autres travaux : 5 000€ à 15 000€
  Estimation totale : 20 250€ à 56 500€ pour un projet de taille moyenne.

L’aménagement d’un comble en combles aménagés, représente une opportunité idéale pour améliorer le confort thermique et acoustique de votre domicile, tout en augmentant la luminosité de ces nouveaux espaces de vie.

Isolation thermique : Le choix de l’isolant et de la technique d’isolation sont cruciaux. L’isolation par l’intérieur est la plus courante et peut être réalisée avec différents matériaux :

• Laine de verre ou laine de roche : Ces matériaux offrent un bon rapport qualité-prix pour l’isolation thermique et acoustique. Ils sont faciles à installer en rouleaux ou en panneaux.
• Ouate de cellulose ou laine de bois (le meilleur et de loin !) : Ces isolants écologiques présentent d’excellentes performances thermiques et une bonne régulation de l’humidité, en plus d’offrir une isolation acoustique supérieure.
• Polyuréthane ou polystyrène expansé : Pour une isolation thermique renforcée, ces matériaux synthétiques sont très efficaces, bien que moins écologiques.
• Isolation acoustique : En complément de l’isolation thermique, l’utilisation de matériaux denses (comme la laine de bois) ou l’ajout de couches spécifiques d’isolants acoustiques peut améliorer le confort sonore des combles.

• Fenêtres de toit : L’installation de fenêtres de toit est l’une des solutions les plus efficaces pour augmenter la lumière naturelle dans les combles. Choisissez des fenêtres de haute qualité pour une meilleure isolation thermique et phonique. Positionnez-les stratégiquement en fonction de l’orientation pour maximiser l’apport solaire et la vue.
• Lucarnes : Les lucarnes offrent non seulement un apport de lumière mais aussi du caractère à votre habitation. Elles peuvent être adaptées à différents styles architecturaux et permettent d’améliorer l’esthétique des combles tout en apportant de la lumière et potentiellement un espace supplémentaire.
• Verrières : Installer une verrière ou un puits de lumière peut transformer radicalement une surface sombre en un lieu baigné de lumière. C’est une solution élégante pour les combles aux grandes surfaces ou avec un accès limité pour des fenêtres de toit traditionnelles.

Placer une fenêtre de toit pour faire entrer la lumière, il faut adresser dans votre mairie une déclaration préalable de travaux, le délai de traitement est de 2/3 mois selon la localisation.

La transformation des combles d’immeuble ou de maison en surface habitable est soumise à des règles administratives spécifiques, qui varient en fonction de l’ampleur des travaux envisagés.

• Nécessaire pour les travaux d’aménagement de combles entraînant la création d’une surface de plancher de moins de 20 m² (ou 40 m² dans les zones couvertes par un PLU ou un document assimilé).
• Obligatoire aussi pour les modifications de l’aspect extérieur de la maison (comme l’installation de velux ou la modification de la charpente visible de l’extérieur) et pour les changements de destination de pièce sans modification de structures porteuses ou de façade.

• Requis pour les travaux d’aménagement de combles si la création de surface plancher dépasse 20 m² (ou 40 m² sous certaines conditions liées au PLU) ou si votre projet porte la surface totale de la maison à plus de 150 m².
• Nécessaire pour les travaux modifiant la structure porteuse ou la façade de la maison, et pour les modifications importantes de la charpente.

Pour aménager les combles en copropriété durant une AG de copropriété il vous faudra proposer :

• Achat des combles : Proposez l’achat lors de l’assemblée générale des copropriétaires, en présentant le potentiel et la valeur ajoutée de l’aménagement pour l’immeuble.
• Autorisation d’aménager les combles : Soumettez un plan détaillé de l’aménagement, incluant les modifications extérieures et des parties communes, pour approbation par l’assemblée.
• Si besoin, la Modification de la structure des combles : Pour les changements structuraux, comme l’abattage de murs porteurs, supprimer des conduits de cheminé ou modifier la charpente, il vous faudra obtenir une autorisation spécifique, appuyée par une étude professionnelle garantissant la sécurité de l’immeuble.

Les règles concernant les vues directes ou obliques sur le voisinage doivent être respectées pour éviter les litiges. Ces règles du plan local d’urbanisme (PLU) stipulent généralement que toute ouverture offrant une vue directe sur la propriété voisine doit être située à une distance minimale de 1,90 m de la limite séparative, et 0,60 m pour une vue oblique. Il est également judicieux de discuter de votre projet d’aménagement de comble perdus avec votre voisin pour anticiper et résoudre toute préoccupation potentielle.

L’aménagement de combles, particulièrement si cela implique de modifier des murs porteurs, les assurances dommage ouvrage sont obligatoires depuis 1978. Elles permettent un règlement rapide des réparations pour vices de construction sans attendre la détermination des responsabilités. Dès la période de début des travaux, elle assure la couverture après la garantie de parfait achèvement et jusqu’à la fin de la garantie décennale, ciblant les défauts majeurs sans couvrir les soucis esthétiques mineurs. Ignorer cette obligation peut affecter la valeur de revente et compliquer les démarches de prêt, particulièrement en copropriété. Le coût varie en fonction d’un pourcentage entre 3% et 5% du total des travaux, mais représente un investissement vital dans la pérennité et la sécurité de votre projet d’aménagement.

Études Préalables et Conception :

Évaluation initiale et conception du projet : 1 à 4 semaines

• Cette phase inclut la vérification de la faisabilité de l’aménagement, la prise de mesures, et les premiers dessins de conception. Elle peut être plus longue si vous faites appel à un architecte ou à un bureau d’études pour des plans détaillés.

Demandes Administratives :

Déclaration préalable de travaux : environ 3 mois

• Une fois le dossier déposé en mairie, le délai d’instruction légal est généralement de 3 mois à Paris pour une déclaration préalable. Ce délai peut varier légèrement selon les communes.

Permis de construire : 2 à 3 mois

Pour les projets nécessitant un permis de construire, le délai d’instruction est plus long, généralement de deux mois pour une maison individuelle, pouvant aller jusqu’à trois mois en cas de consultation de l’Architecte des Bâtiments de France ou si le projet est situé dans une zone protégée.

Travaux d’Aménagement :

Préparation et démarrage des travaux : 1 à 2 semaines

• Cette étape comprend la mise en place du chantier, la livraison des premiers matériaux, et l’installation des protections nécessaires à la réalisation des travaux.

Réalisation des travaux : 6 à 12 semaines 

• La durée des travaux d’aménagement de combles peut varier considérablement en fonction de l’ampleur du projet, de la nécessité de renforcer la structure, de l’installation électrique et de la plomberie, de l’isolation, et des finitions choisies. Un projet simple peut prendre environ 6 semaines, tandis qu’un projet plus complexe peut s’étendre sur 12 semaines ou plus.

Finitions et nettoyage : 1 à 2 semaines

• La phase finale inclut les travaux de peinture, l’installation des sols, la mise en place des équipements sanitaires, et le nettoyage du chantier.